Il patrimonio dei Comuni...vendere o valorizzare?

letto 6648 voltepubblicato il 19/11/2014 - 11:01 nel blog di Roberto Formato, in Osservatorio Spending Review

L’utilizzo del patrimonio pubblico per abbattere il debito è indubbiamente uno dei temi più rilevanti del processo di spending review.

Si tratta di una questione di non poco conto. Nel 2012 la Banca d’Italia valutava difatti che, a fronte di un debito pubblico pari a circa 1.843 miliardi di euro (che ora però sta volando verso i 2.100), l’attivo (valutato a costi di mercato del 2005) era pari a circa 1.800 miliardi. Da questa contabilità ne risulterebbe dunque un deficit piuttosto limitato se non addirittura un surplus.

 

Conto patrimoniale del settore pubblico in Italia

Attivo
(valori al 2005)

  Passivo
(valori al 2010)
 
Voce  Valore di mercato (mld €) Voce Valore di mercato (mld €)
Cassa e disponibilità 276 Stato 1.732
Crediti e partecipazioni attive 240  Enti locali        111
Intangibles 78 Enti di previdenza 37
Partecipazioni 132    
Immobili 425    
Infrastrutture 386    
Risorse naturali 176    
Risorse culturali 37    
Beni mobili 48      

Totale
attivo

1.815 Totale passivo 1.843
Patrimonio netto     -28

Fonte: Reviglio (2011)

Il problema è che il debito ha un costo (in termini di interessi pagati agli investitori) spesso superiore alla redditività del patrimonio, che è invece assai bassa. L’attivo si compone difatti di cassa e disponibilità, crediti pubblici, beni intangibili, partecipazioni in aziende, immobili, infrastrutture, risorse naturali, beni culturali e beni immobili, al cui interno si distingue in particolare il c.d. patrimonio “fruttifero”, stimabile in circa 675 miliardi di euro, il quale comprende i beni che potrebbero produrre maggiore reddito, ovvero crediti pubblici, partecipazioni in aziende, immobili e concessioni. Solo il patrimonio immobiliare, stimato in 425 miliardi di euro a valore di mercato, ammonta a più del doppio di quello detenuto, insieme, dalle due principali nazioni europee, ovvero Francia e Germania.

Tale patrimonio ha però una bassissima redditività. Lo Stato riesce a ricavarne attualmente, a valori 2005, una rendita di circa lo 0,9 per cento, a fronte di un ritorno potenziale stimato pari al 5,7 per cento. Il che induce facilmente a rilevare l’esistenza di oggettivi, ampi margini di crescita.

 

Rendimento attuale e potenziale del patrimonio pubblico
Amministrazione Valore di mercato (mld€) Rendimento attuale Rendimento obiettivo
Stato 185    
Immobili 72 0,1% 6,0%
Partecipazioni 63 5,4% 7,4%
Concessioni 50 0,5% 6,3%
Regioni, enti locali 386    
Immobili 349 0,5% 6,0%
Partecipazioni 17 3,0% 4,0%
Concessioni 20 0,5% 6,0%
Totale 571 0,9% 5,7%

Fonte: Reviglio (2011)

Si tratta però di un patrimonio diviso tra moltissime amministrazioni, circa 9mila, tra le quali 22 amministrazioni centrali dello Stato, 20 regioni, 110 province, 8mila comuni, 20 ASL, università, enti previdenziali, ed altri enti pubblici di vario genere (camere di commercio, agenzie regionali di sviluppo, autorità portuali, agenzie territoriali per l’edilizia). In particolare, mentre il debito è quasi completamente concentrato a livello centrale, la gran parte di questo patrimonio - circa il 70 per cento – è in mano agli enti territoriali locali. Circa l’80% del valore, pari a 182 miliardi di euro, è detenuto dai piccoli comuni. Medi e grandi comuni posseggono invece 45 miliardi di immobili e terreni. Si noti peraltro che nel Conto patrimoniale sono registrati esclusivamente i beni del patrimonio disponibile e indisponibile, e non i cosiddetti beni immobili demaniali che includono, ad esempio, i beni della Difesa e i beni di interesse storico-culturale. Vi è dunque una parte di patrimonio che non viene registrato perché secondo la legge non ha un valore di mercato, essendo demanio.

 

Valore degli immobili e terreni dei Comuni
Amministrazione Valore di mercato (mld€) Stima parte libera (mld€)
Grandi comuni
(oltre 100mila abitanti)
35 7
Medi comuni
(tra 10mila e 100mila abitanti)
10 4
Piccoli comuni
(meno di 10mila abitanti)
182 14

Fonte: Reviglio (2011)

Le quattro amministrazioni comunali più “dotate” sono Roma (patrimonio di 6 mld€), Torino (4,8 mld€), Napoli (4,1 mld€) e Milano (1,8 mld€). Alcune medie città, come Avellino (400 milioni) e Potenza (300 milioni), vantano comunque patrimoni proporzionalmente anche più rilevanti se rapportati alla popolazione residente.

A fronte di tale situazione, è stato da più parti osservato (per esempio dall'IFEL - Istituto per la Finanza e l'Economia Locale) come esistano ampi spazi per un recupero di redditività attraverso operazioni relativamente semplici ed in parte collegate:

  • la ricollocazione degli spazi, tenuto conto che spesso accade che le amministrazioni pubbliche prendano immobili in locazione quando invece potrebbero utilizzare beni di proprietà non utilizzati, recuperando così i canoni d’affitto;
  • l’efficientamento nell’uso degli spazi, poiché è stato calcolato che nel settore pubblico vi sia una disponibilità di 50 mq per addetto, il doppio di quanto avviene nel privato e oltre quattro volte il  bechmark europeo, che ammonta a 12 mq.

Nel primo caso si apre ovviamente la questione di che fare del patrimonio disponibile ed inutilizzato. La vendita rappresenta solo una delle soluzioni disponibili. Come rilevato dall'IFEL, a questa se ne affiancano altre quali:

  • la messa a reddito, attraverso la sottoscrizione di nuovi contratti locativi e l’adeguamento di quelli in essere, la regolarizzazione delle occupazioni sine titulo, etc.;
  • l’incremento del reddito, attraverso il rinnovo dei contratti a scadenza a canoni di mercato;
  • il mutamento di destinazione d’uso, anche in funzione di operazioni di partenariato pubblico-privato che possono generare entrate da canoni concessori a favore dell’ente locale;
  • la costituzione di diritti reali, quali il diritto di superficie ex art. 32 comma 5 della legge n. 47 del 1985;
  • l’utilizzo dei diritti edificatori con funzione premiale, quali quelli previsti dall’art. 1, comma 59 della legge n. 244 del 2007;
  • investimenti sugli immobili finalizzati alla loro successiva cessione a condizioni ottimali;
  • l’utilizzo di alcuni cespiti come corrispettivo nell’ambito di contratti d’appalto ai sensi dell’art. 53, comma 6 del D. Lgs. n. 163 del 2006 o di project financing, ai sensi dell’art 143 comma 5 del D. Lgs. 163/06.

La materia si presta, insomma, ad una varietà di soluzioni....prima di presentare noi stessi alcuni dei casi di applicazione di tali metodi e strumenti ci piace tuttavia invitare i partecipanti alla nostrra comunità a presentare quelli di loro conoscenza, anche situazioni controverse e in cerca di soluzione....vi ringraziamo comunque dell'attenzione che avete dedicato a questo articolo e cediamo a voi la parola!

In allegato e di seguito alcuni dei riferimenti utilizzati per costruire la discussione:



 

23 commenti

Claudia Leone

Claudia Leone02/06/2015 - 20:15

Sul sito della Regione Sardegna si legge che la Giunta, in attuazione della Strategia per la razionalizzazione e valorizzazione del patrimonio immobiliare della Regione, inserita nel Programma regionale di sviluppo 2014-2019 approvato dal Consiglio regionale, su indicazione dell’assessore degli Enti locali, Finanze e Urbanistica, Cristiano Erriu, ha dato il via libera al progetto pluriennale "Il patrimonio è risorsa - IN PARIS" e agli indirizzi per la predisposizione del disegno di legge in tema di gestione, valorizzazione e dismissione, in modo da riuscire a soddisfare l'esigenza di una regia unica nella gestione di tutto il patrimonio immobiliare, compresi i numerosi beni ferroviari (ex Fds e Fms) e quelli provenienti dalle agenzie Agris e Laore.

"Il progetto ‘IN PARIS’ – spiega l'assessore Erriu – ha l’obiettivo di migliorare la gestione in funzione della piena redditività degli immobili e dei maggiori benefici in termini economici, culturali e sociali, in modo tale da farli diventare una risorsa di sviluppo che possa attivare processi innovativi di valorizzazione imprenditoriale e culturale. Secondo gli intendimenti della Giunta, il patrimonio deve creare valore aggiunto e diventare un canale alternativo da utilizzare per il finanziamento delle politiche regionali, che si affianchi a quelli consueti del bilancio o dei finanziamenti comunitari".

La Giunta ha demandato all’Assessorato degli Enti locali la predisposizione di un disegno di legge in tema di gestione, valorizzazione e dismissione del patrimonio immobiliare regionale. Tra le esigenze individuate c’è quella dell’introduzione nel vigente quadro normativo regionale di elementi di semplificazione e modernizzazione delle procedure di gestione, valorizzazione e dismissione del patrimonio, tra cui: la possibilità di costituire fondi immobiliari chiusi ad apporto pubblico, con destinazione vincolata dei proventi a favore dei settori culturale e creativo, sviluppo delle aree interne e tutela dell’ambiente; la promozione dello strumento della concessione di valorizzazione dei beni immobili di particolare rilevanza culturale e/o economica, anche per arrestarne il grave fenomeno di degrado ed abbandono; l’individuazione di disposizioni che favoriscano l’imprenditoria e riducano il tasso di disoccupazione, attraverso la concessione di fondi agricoli e/o di immobili di rilevanza agricola e turistica; la gestione alternativa del patrimonio pubblico a sostegno della creazione di cooperative di comunità a favore dei servizi di prossimità, soprattutto nei comuni dell’interno, interessati dall’isolamento territoriale e dal fenomeno dello spopolamento; il trasferimento della proprietà e la gestione degli immobili utilizzati a fini abitativi all’organismo regionale istituzionalmente dedicato. Sono previste forme di collaborazione e coinvolgimento delle Associazioni di volontariato regionale.

Per quanto riguarda gli immobili di provenienza da Laore e Agris, appartenenti alla stagione della riforma agraria operata dalla Regione nel secolo scorso, la riforma dovrà fare riferimento a metodologie di riuso e recupero finalizzate a conservare i valori fondativi di paesaggio agrario e considerare prioritaria una valorizzazione degli immobili che si orienti in via generale verso ipotesi di trasformazione in strutture agricolo-ricettive, favorendo l’affidamento all’imprenditoria locale e giovanile in coerenza con gli obiettivi del Piano regionale di sviluppo e i progetti di carattere strategico riferibili a grandi aziende di trasformazione.

Il patrimonio regionale attualmente è composto da 2.457 cespiti: 688 fabbricati e 1.769 terreni. Per il 2015 si prevede un incremento del patrimonio pari al 270%: la Regione arriverà, così, a gestire circa 14mila unità immobiliari accatastate.

Roberto Formato

Roberto Formato22/05/2015 - 22:48

Mi collego alla segnalazione di Claudia di quest’oggi, relativa all’intervento di valorizzazione del patrimonio comunale attraverso la Fondazione Patrimonio Comune di ANCI  - - per ricordare come tale strada, assolutamente virtuosa sul piano teorico, sconti al momento ancora alcune debolezze.

Anzitutto c’è ovviamente la perdurante crisi del settore immobiliare, che sembra solo ora risvegliarsi da un lungo declino sul quale pesa tuttavia il fardello della tassazione diretta e indiretta, rispetto al quale sembra improbabile che si possa tornare ai livelli ante-crisi.

In secondo luogo, il mercato del risparmio gestito, sotto il profilo dei fondi immobiliari, deve fare i conti con le scadenze che si avvicinano di molti fondi, destinati ad immettere sul mercato nei prossimi anni una enorme offerta, che rischia di spingere verso una ulteriore compressione dei costi (per le scadenze dei fondi quotati si veda per esempio ).

Infine, c’è lo scetticismo legato all’effettiva capacità (e volontà) delle società di gestione del risparmio di operare secondo gli standard di trasparenza e professionalità presenti in mercati più maturi. Vale la pena ricordare qui la vicenda del fondo Olinda, gestito da Prelios, che – senza entrare nelle valutazioni di merito che saranno trattate nelle sede legali che vedono coinvolta anche Confconsumatori – hanno tuttavia visto gli investitori incorrere in pesantissime perdite le quali hanno finito con il gettare discredito sull’intero settore…

 

Claudia Leone

Claudia Leone05/02/2015 - 10:09 (aggiornato 05/02/2015 - 10:09)

Vi segnalo un articolo di ieri di Repubblica riguardante il lancio del portale da parte della Cassa depositi e prestiti lancia, insieme con Ance e i geometri, finalizzato alla messa in rete dei complessi immobiliari che i Comuni vogliono cercare di mettere a reddito. Sul portale sono presenti tre sezioni: vendita, permuta e valorizzazione.

L’articolo completo su

Claudia Leone

Claudia Leone26/01/2015 - 12:25

A ridosso di Natale il Ministero dell’Economia ha varato un’altra tappa dell’operazione di valorizzazione e dismissione del patrimonio immobiliare pubblico.

Invimit Sgr ha lanciato 4 fondi diretti per gestire asset immobiliari superiori a 1 miliardo: i3-Inail, i3-Inps, i3-Regione Lazio, i3-Università, il cui «perimetro complessivo sarà equivalente ad oltre un miliardo di euro in termini di portafoglio immobiliare». L'iniziativa della Sgr del ministero dell'Economia e delle Finanze giunge dopo il varo nel corso del 2014 del Fondo di fondi «i3-Core».

Il fondo i3-Inail ha un portafoglio immobiliare che per il 45% è ubicato nell’Italia centrale ed il 51% nelle regioni del nord. Territorialmente spicca la città di Roma che da sola annovera il 25% delle superfici complessive del portafoglio.

Il fondo i3-Inps prevede un perimetro di 107 immobili per un valore complessivo di circa 577 milioni da apportare in quattro fasi nel corso del 2015. Il 56% del portafoglio è ubicato nell’Italia centrale. Roma da sola annovera il 32% delle superfici complessive del portafoglio. L’obiettivo principale del fondo è quello di valorizzare il portafoglio immobiliare, attraverso: la gestione professionale di Invimit finalizzata all’ottimizzazione della redditività, la dismissione degli asset non valorizzabili e pronti alla vendita, la valorizzazione o l’eventuale riconversione attraverso interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, risanamento e restauro.

Il fondo i3-Regione Lazio prevede un perimetro di 55 immobili per un valore complessivo di circa 143 milioni da apportare in due fasi nel corso del 2015. L’obiettivo principale del fondo è quello di dismettere il patrimonio apportato. Prioritariamente si avvierà una fase volta a vendere i beni agli attuali locatari e solo in via residuale al mercato mantenendo le eventuali agevolazioni previste dalla legge e dal regolamento Regione Lazio.

Il fondo i3-Università ha 30 immobili per un valore complessivo di circa 185 milioni da apportare in tre fasi nel corso del 2015. Il valore di mercato del portafoglio immobiliare si attesta a circa 187 milioni.

Fonte: 

Claudia Leone

Claudia Leone22/12/2014 - 19:03 (aggiornato 22/12/2014 - 19:03)

E’ stata presentata oggi al Consiglio Comunale di Torino la delibera per i “nuovi interventi di razionalizzazione” del patrimonio immobiliare destinato alla logistica comunale. Essa come primo passo la “valorizzazione e vendita” alla Cassa Depositi e Prestiti del palazzo dell’ex Pretura di via Corte d’Appello 10, valutato 7 mln di euro. La nuova fase del piano di dismissioni proposto dalla giunta ha come obiettivo la riduzione dei costi per la logistica comunale, delle spese di manutenzione e dei costi energetici.

La delibera, illustrata qualche giorno fa dall’assessore al Patrimonio Gianguido Passoni, cita, in particolare, 4 sedi destinate alla logistica comunale che hanno costi di gestione e manutenzione troppo elevati. Tra queste, l’ex Curia Maxima e il Palazzaccio, sul quale non è esclusa un’ipotesi di destinazione ad albergo. Sedi che ospitano oggi 1.250 dipendenti che, nelle intenzioni del Comune, dovrebbero essere ricollocati in una nuova sede unica, per 1.500 persone, che l’amministrazione sta cercando. Per questo la Città ha pubblicato, ad ottobre, un bando per sollecitare manifestazioni di interesse da parte del mercato. Fra le aree sulle quali sarebbero state offerte delle soluzioni alla Città ci sarebbero il Grattacielo Lancia, l’area Grandi Motori e una vicina al Moi, lo stabile di corso Ferrucci angolo corso Peschiera, un edificio in corso Tazzoli. 

Rita Pastore

Rita Pastore14/01/2015 - 10:47 (aggiornato 14/01/2015 - 10:47)

Volevo aggiornare la discussione, segnalando che assume notevole rilevanza la pronuncia del Consiglio di Stato che con sentenza n. 6437/2014 del 30 dicembre 2014 ha annullato la sentenza del 1° luglio 2014 con cui il TAR Veneto ha respinto il ricorso presentato da Italia Nostra, contro la permuta dei Palazzi Storici di Ca’ Foscari (Ca’ Bembo, Ca’ Cappello e Palazzo Cosulich) con la palazzina ex Enel, dichiarandolo “inammissibile per difetto di giurisdizione”.

Italia Nostra, con una tesi ora fatta propria dal Consiglio di Stato, sostiene che le procedure di sdemanializzazione e di decisione di alienazione dei beni pubblici sono attività di diritto pubblico e come tali sottoposte alla giurisdizione amministrativa, mentre solo i successivi contratti di vendita sono atti di diritto privato sottoposti alla giurisdizione ordinaria.

Si tratta di un’importante vittoria anche per le tesi sostenuta da Italia Nostra, secondo cui le procedure di dismissione dei beni pubblici (in aumento esponenziale per esigenze di bilancio degli enti pubblici), non possono essere esenti da valutazione da parte di un giudice terzo. Valutazione che risulta marginale quando ad essere alienati sono capannoni, caserme o magazzini, rivelandosi invece centrale quando ad essere ceduti sono immobili di valore storico-artistico.

Claudia Leone

Claudia Leone12/12/2014 - 15:29

La Regione autonoma della Valle d’Aosta elaborerà nei primi 6 mesi del 2015 un "concreto e fattivo" piano di valorizzazione del patrimonio immobiliare regionale ed "un conseguente piano di dismissione delle proprietà di cui non vi è più la necessità di mantenerle all'interno del patrimonio pubblico".

Il Consiglio regionale lo ha deciso ieri approvando all'unanimità un ordine del giorno presentato dalla minoranza nell'ambito della discussione del bilancio preventivo. Il dossier è stato assegnato all'assessorato regionale al Bilancio, Finanze e Patrimonio.

Roberto Formato

Roberto Formato13/12/2014 - 15:55

Grazie Claudia della segnalazione.

Mi pare significativo che l'ordine del giorno, presentato dalla minoranza, sia stato approvato all'unanimità. Sarà interessante verificare, nei prossimi mesi, quale forma prenderà.

Maria Fiore

Maria Fiore10/12/2014 - 15:18 (aggiornato 10/12/2014 - 15:18)

Mi rifaccio a vari articoli del quotidiano locale ilciriaco.it per descrivere un caso difficile quanto interessante di valorizzazione e gestione condivisa del patrimonio pubblico e di quelli che sono considerati beni comuni, quale appunto la struttura di cui parliamo.

In questo quadro sottolineo anche che “l'idea che esista un'unica via nella risoluzione dei problemi posti dai beni comuni - sia essa l'ipotesi statalista di Hardin o la suddivisione e la privatizzazione della risorsa, idea di matrice essenzialmente economica - è stata messa in discussione da Elinor Ostrom (Premio Nobel per l'economia nel 2009) e dai suoi collaboratori nel corso degli anni '80 del Novecento, soprattutto con la pubblicazione di "Governing the Commons" (E. Ostrom, 1990). In esso viene rilevato che, tanto la gestione autoritaria-centralizzata dai beni comuni quanto la sua privatizzazione, benché utilizzabili in determinate situazioni, non costituiscono la soluzione né sono immuni essi stessi da problemi rilevanti. Partendo dallo studio di casi empirici, nei quali viene mostrato come gli individui reali non siano irrimediabilmente condannati a rimanere imprigionati nei problemi di azione collettiva legati allo sfruttamento in comune di una risorsa, la Ostrom ha posto in discussione soprattutto l'idea che esistano dei modelli applicabili universalmente. Al contrario, in molti casi - storici e contemporanei - le singole comunità appaiono essere riuscite a evitare i conflitti improduttivi e a raggiungere accordi su una utilizzazione sostenibile nel tempo delle risorse comuni tramite l'elaborazione endogena di istituzioni deputate alla loro gestione.” ( da )

Il Comune di Avellino sta procedendo all’annosa conclusione dei lavori di ristrutturazione del’ex Cinema Eliseo o ex Gil, attualmente Casa della cultura cinematografica. Si tratta di un’importante struttura di epoca fascista utilizzata come casa del cinema, che a metà degli anni ‘70 divenne sede annuale della rassegna per film d'autore "Laceno d'Oro", che da più parti si vorrebbe rendere sede definitiva di tale manifestazione e che comunque è utilizzabile per varie attività culturali e non solo, sentita come parte del patrimonio cittadino ma anche soggetta a gravi azioni di vandalismo nel periodo del cantiere.

La ristrutturazione e l’acquisizione dell’edificio erano state finanziate nel 2005 con fondi comunitari (). Il 2 dicembre u.s. la Giunta comunale ha approvato l'intervento di manutenzione straordinaria dell'Eliseo che rientra nel Piano Triennale delle Opere Pubbliche, per gennaio si dovrebbe espletare il bando per l’affidamento dei lavori e per l’estate il sindaco Foti spera che la struttura possa essere restituita alla città. Per riparare i gravi danni e per ultimare i lavori è stata avanzata una richiesta di mutuo di 550 mila euro alla Cassa Depositi e Prestiti.

Il problema di fondo sta nel fatto che se entro il 31 dicembre 2015 l’Eliseo non sarà riaperto e reso operativo rispetto ai contenuti per il quale è destinato, la struttura - di cui il Comune risulta solo promissario acquirente - tornerebbe nelle mani della Regione Campania, attualmente proprietaria dell'immobile. Perciò, il ricorso al mutuo è stata considerata l’unica soluzione possibile per accelerare i tempio in attesa che si risolva la controversia giudiziaria con la Moccia recuperi e restauri srl, ditta appaltatrice dei lavori di rifacimento della struttura. Il Comune ha infatti intrapreso, con l'ex assessore Caterina Barra, un'azione risarcitoria nei confronti dell'impresa, individuata come responsabile del cantiere Eliseo.

“Se da un lato si intravede la luce in fondo al tunnel, dall'altro per non perdere la struttura e realizzare così il sogno di Camillo Marino e Giacomo D'Onofrio, oltre che l'aspettativa della città che in massa quest'estate ha partecipato al Laceno d'Oro nello spazio antistante la struttura, occorrerà riempire di contenuti la casa del cinema. Soprattutto bisognerà aprire quella porta un attimo dopo la fine dei lavori per evitare che, chi fino ad oggi ha vandalizzato sistematicamente e scientemente l'edificio progettato da Del Debbio, possa ritornare all'azione.

In altre parole bisogna iniziare a pensare alla gestione. Lo stesso sindaco Paolo Foti, nel suo discorso al consiglio comunale di ritorno dalla sua pausa di riflessione, aveva definito prioritaria la questione Eliseo aggiungendo: «il Cinema Eliseo può offrirsi alla città come la prima sperimentazione di "gestione condivisa" tra amministrazione e cittadini, affermando per questa via il principio dei beni comuni. In tal senso è opportuno già da ora programmare degli incontri tematici per garantire all'intera comunità, oltre che la salvaguardia della struttura, la possibilità di contribuire alla gestione del bene, in modo da renderlo effettivamente funzionale al soddisfacimento degli interessi della collettività. Da subito bisognerà costituire un pool di tecnici comunali capaci di individuare le modalità per coniugare i concetti di proprietà pubblica e gestione partecipata». Ed in città sono tante le associazioni che nel tempo hanno dimostrato interesse, capacità e professionalità in campo cinematografico. Quelle stesse associazioni che, all'indomani dell'incendio doloso di inizio 2013, scesero in campo come Comitato Luce per l'Eliseo e che, tutte insieme, hanno contribuito alla realizzazione del Laceno d'Oro. Non è esclusa, già nelle prossime settimane, la costituzione di un tavolo tra le parti per dar vita ad un vero e proprio piano di gestione. Resta da capire a quanto ammonterebbero i costi di una struttura che piccola certo non è e che rischia di non trovare nelle casse comunali un'adeguata copertura economica.”

«Inutile nascondersi che – ha puntualizzato il sindaco – i costi di gestione e manutenzione saranno altissimi,ma noi puntiamo a realizzare un luogo che sia anche incubatore di idee per la città rivolto ai giovani, per far nascere nuove start up. I mesi che serviranno a mettere a nuovo l'Eliseo, li utilizzeremo per avviare un confronto serrato con le associazioni».

Ma l'Eliseo non sarà un contenitore di tutto lo scibile umano. «Ripartiamo da quel cartello di associazioni che ha contribuito alla programmazione del Laceno d'Oro – ha chiarito l'assessore Cignarella – la struttura, come tutti i progetti PICA, ha una sua precisa destinazione d'uso da cui non ci si può allontanare, quella di casa della cultura cinematografica. Puntiamo non solo alla proiezione di film ma anche alla produzione, ad attività laboratoriali, alla creazione di una scuola dei mestieri del cinema. Attività principali alle quali poter aggiungere teatro e musica, ma sempre tenendo presente la destinazione d'uso. Certo bisognerà studiare un piano economico per la gestione, saremo aperti al contributo di tutti, anche di eventuali soggetti privati che potranno darci una mano sempre confrontandoci con le associazioni». Presenti alla conferenza stampa anche alcuni portavoce del Comitato Luce sull'Eliseo. «Per noi è un giorno importante – ha commentato Vittoria Troisi, tra le organizzatrici della rassegna cinematografica "Visioni" – finalmente il percorso di sensibilizzazione e confronto con l'amministrazione diventa concreto. Ora però chiediamo massima trasparenza e garanzie sia sul bando per l'affidamento dei lavori sia sulla futura gestione. Noi siamo pronti in questa fase a dare il massimo contributo possibile all'amministrazione, partendo dal presupposto che l'Eliseo è un bene comune che non può prescindere da una nuova gestione partecipata». Proprio su quest'ultimo punto il Comitato ha annunciato gli Stati generali sull'Eliseo per il 2,3,4 gennaio.

Il 28 novembre la giunta comunale, su proposta dell'assessore Nunzio Cignarella, ha approvato il progetto "G.I.A.S.T. - Giovani Innovatori Avellinesi per i Servizi Turistici e culturali", con cui l'ente ha partecipato al bando "ComuneMenteGiovane" indetto dall'Anci, per il finanziamento di proposte volte all'innovazione sociale. Il Comune figura come capofila di un progetto il cui importo ammonta a 110 mila euro. Una parte (80 mila euro) verranno dati dall'Anci se il progetto verrà premiato, la restante somma è la quota di cofinanziamento del Comune definita in messa a disposizione di personale e strutture. L'ente, però, non farà tutto da solo perché nel progetto stesso sono indicati i suoi partners: Soprintendenza; ATB Consulting S.a.s.; Libera Associazione Elementi e Associazione ACSI Caterpillar. Saranno loro a dirigere i lavori, insieme ai dirigenti del Comune, a supervisionare le proposte e collaborare alla fase realizzativa.

“Lo scopo del progetto è quello di incrementare il flusso turistico in città, almeno questo dicono le prime pagine perché, scorrendole, si arriva a: «Organizzazione dei servizi e fruizione degli spazi, con il caso specifico del Teatro Eliseo». In pratica: gestione della casa del cinema.
«Le attività saranno mirate a far emergere proposte cantierabili circa l'utilizzo che si dovrebbe fare dell'immobile (Eliseo, ndr), per poi co-progettare con l'ente, l'organizzazione e le modalità di gestione delle attività che attraverso il progetto si intende avviare», recita la proposta progettuale con cui il Comune ha partecipato al bando dell'Anci. Il percorso di condivisione, quello solo in piccola parte annunciato ieri da Foti, si articolerà in varie fasi, dalla partecipazione (tramite incontri a cadenza settimanale) alla co-progettazione fino alla definizione di un piano esecutivo. «All'interno del piano sarà predisposta la pianificazione di una o più azioni di miglioramento dell'offerta turistico-culturale della Città» a seconda delle proposte che arriveranno durante le fasi di confronto.”

Su questo progetto, presentato in tempi brevi per partecipare al bando Anci, si sta avviando un’accesa discussione in città in considerazione del fatto che, come detto sopra, per l’Eliseo si parla di bene comune e di gestione condivisa.

 

Fonte:

Per saperne di più vedi anche:

 

Claudia Leone

Claudia Leone09/12/2014 - 10:50

Il Comune di Ascoli Piceno ha dato il via ad un’operazione che, attraverso l'Anci e il Ministero dell'economia, dovrebbe portare a recuperare e valorizzare un pacchetto di immobili del Palazzo dell'Arengo: ex Maternità, stadio Del Duca, il palazzo di via Giusti, l'ex caserma Vecchi e l'ex Distretto militare.

E’ stata perciò avviata una collaborazione tra il Comune e le strutture tecniche dell’Anci al fine di verificare la possibilità di sviluppare, tramite Invimit Sgr, un più ampio processo di valorizzazione di immobili pubblici ed eventualmente privati utilizzando strumenti quali il fondo immobiliare. L'Invimit Sgr è una società di gestione del risparmio del Ministero dell'economia e delle finanze che ha ad oggetto la prestazione del servizio di gestione collettiva realizzata attraverso la promozione, l'istituzione, l'organizzazione e la gestione di fondi comuni di investimento immobiliare chiusi (secondo le logiche di mercato), finalizzata a cogliere le opportunità derivanti da questo processo.

I beni così "rigenerati" verranno poi riutilizzati per la stessa città o venduti.

Oltre all'intervento sull'immobile dell'ex Distretto militare, per sistemarlo in vista del trasferimento degli uffici comunali, ci sono altri immobili che richiedono interventi di ristrutturazione tra i quali:

  • una porzione del Fabbricato ex Maternità (di cui una parte in fase di completamento per la destinazione a sede delle facoltà universitarie) da recuperare per la realizzazione di alloggi per lo studentato e refettorio dell'università;
  • lo stadio comunale Cino e Lillo Del Duca che comprende anche la pista di atletica non più utilizzabile, gli spalti per il pubblico e alcuni locali al di sotto delle gradinate;
  • il fabbricato di via Giusti (attualmente sede di uffici comunali quali l'Anagrafe ed i Servizi elettorali) con l'obiettivo di alienazione in modo da incassare soldi da reinvestire sull'ex Distretto;
  • l'edificio ex caserma Vecchi per la futura vendita.

Verrebbero così eliminati i fitti passivi e contestualmente verrebbe valorizzato il patrimonio comunale e alienati quei beni che invece non sono più strumentali all'attività dell'Amministrazione comunale.

Se tutto andrà come previsto, verranno messi a reddito tutti gli immobili; alcuni di questi potranno essere riutilizzati a fini pubblici, programmatici e istituzionali, come l'ex Distretto e l'ex Maternità, mentre, attraverso la cessione, altri potranno essere utilizzati a fini privati.  

Claudia Leone

Claudia Leone30/11/2014 - 15:11

Giovedì scorso la Giunta capitolina ha approvato una delibera per l’avvio del percorso di definizione del Piano di recupero del compendio della Caserma Ulivelli, attualmente in uso al Terzo Reggimento Trasmissioni, all'interno dell'area del vecchio Forte Trionfale che si trova lungo l'omonima via. I contenuti:

  • il restauro conservativo del Forte Trionfale e dell'Hangar con l'inserimento di nuove funzioni pubbliche, tra cui la sede del Municipio XIV;
  • la valorizzazione di circa 8 mila metri quadrati di Sul (superficie utile lorda), tra cui 3500 di nuova edificazione;
  • la riorganizzazione degli spazi aperti pubblici e privati e la realizzazione di un progetto architettonico di qualità.

I contenuti e gli obiettivi della delibera sono stati presentati invece venerdì scorso dall'assessore alla Trasformazione Urbana, Giovanni Caudo, dal presidente del Municipio XIV, Valerio Barletta, alla presenza del Generale Antonio Caporotundo, direttore del progetto di valorizzazione e dismissione degli immobili del Ministero della Difesa. Il provvedimento dà seguito alla prima assegnazione ottenuta dal Ministero della Difesa al Protocollo d'Intesa firmato tra Roma Capitale e l'Agenzia del Demanio lo scorso 7 agosto che prevedeva la firma di un atto entro cento giorni.

IL PROGETTO – In totale l'area si estende su 14 ettari, su cui sorgono 26 fabbricati, per un'operazione da 14 mila metri quadrati di Sul. “Per la trasformazione dell'area non è previsto l'utilizzo di risorse pubbliche in quanto il progetto è autosostenibile economicamente” ha spiegato l'assessore Caudo. Il Piano di recupero dell'area del Forte Trionfale si compone di una parte pubblica e di una privata.  Per quanto riguarda la prima parte Roma Capitale otterrà dalla valorizzazione dell'area la nuova sede del Municipio, che verrà ospitata negli spazi della palazzina Messana con un risparmio degli affitti di circa 900mila euro all'anno, mentre il Forte Trionfale e l'ex hangar dei dirigibili ospiteranno spazi culturali del municipio. Infine il parco verrà aperto al pubblico. Per quanto riguarda la parte privata verranno effettuati interventi di demolizione e ricostruzione di alcuni manufatti, come i magazzini, posizionati al lato dell'area, dalla quale si potranno ricavare un massimo di 3500 metri quadrati che in parte avranno destinazione residenziale. Dal coinvolgimento di soggetti privati, sul modello dell'ex caserma di via Guido Reni, deriveranno contributi straordinari che verranno quantificati una volta ultimato il progetto.

CAUDO - "Oggi presentiamo un altro tassello dell'azione di rigenerazione urbana avviata dalla stipula del Protocollo siglato da Roma Capitale, Ministero della Difesa e Agenzia del Demanio il 7 agosto, volto alla realizzazione e valorizzazione di immobili militari presenti nel territorio comunale” il commento dell'assessore. “Questa amministrazione dopo vent'anni dalla consegna della Caserma Sani, quale ultimo edificio ex militare destinato all'utilizzo pubblico della città, è stata in grado di rimettere in moto la valorizzazione di ex aree e immobili militari disponibili oggi per interventi di rigenerazione urbana mediante l'attribuzione di nuove destinazioni d'uso private e pubbliche". Da un lato gli obiettivi dell'amministrazione comunale: “Rafforzare la funzione urbana di questi spazi, rispondere alle esigenze del territorio conseguendo anche un risparmio sui fitti passivi, conseguire una valorizzazione coinvolgendo i privati”. Dall'altra quelli del Demanio: ridurre il debito pubblico.

BARLETTA - “Oggi è una giornata storica per il nostro territorio che finalmente avrà un'unica sede municipale (attualmente dislocato nelle sedi di via Mattia Battistini e al Santa Maria della Pietà, ndr) che garantirà, anche per la sua particolare ubicazione, in primis la facilità di accesso sia per i cittadini che per i lavoratori. Altro punto cardine che questa delibera consente è il risparmio economico: dal 2005 a oggi la spesa per fitti passivi ammonta a un totale di 7.800.000 euro che, al netto delle ristrutturazioni, sarà tutta da reinvestire in servizi per i cittadini. Terzo fattore è il potenziale stesso rappresentato dal Forte Trionfale, un bene straordinario con una storia secolare che verrà valorizzata e ricordata”.

GENERALE CAPOROTUNDO – Presente alla conferenza stampa anche il generale Antonio Caporotundo che ha spiegato come l'operazione, che riguarda molte altre caserme sul territorio nazionale, permette diversi vantaggi per il Ministero della Difesa. “Risponde agli obiettivi di razionalizzazione e di riduzione dell'elevato numero di caserme da accorpare e accentrare con conseguenti risparmi di gestione. Inoltre, una volta ristrutturati, parte di questi edifici verranno messi sul mercato producendo introiti che in parte verranno destinati alla riduzione del debito statale e in parte verranno impiegati dal ministero della Difesa per effettuare lavori alle altre caserme”.

LE ALTRE CASERME – Oltre alla Caserma Ulivelli-Forte Trionfale il Protocollo prende in considerazione altri beni militari: la Caserma Ruffo in via Tiburtina 780, Caserma Donato in via del Trullo 533, lo Stabilimento Trasmissione in viale Angelico 19, il Forte Boccea e l'area libera adiacente in via Boccea 251 e infine la direzione Magazzini del Commissariato in via del Porto Fluviale, 'abitata' dal giugno del 2003 da un centinaio di famiglie aderenti ai Movimenti per il diritto all'abitare romani. Spiega Caudo: “Il Protocollo d'intesa del 7 agosto prevede che nei prossimi 100 giorni da oggi si stabiliscano le future destinazioni d'uso della Caserma Donato in via del Trullo e della Caserma Ruffo in via Tiburtina alle quali stiamo già lavorando con gli uffici del Dipartimento di programmazione e attuazione urbanistica, le istituzioni che hanno sottoscritto il protocollo e i municipi interessati".

Claudia Leone

Claudia Leone28/11/2014 - 10:42 (aggiornato 28/11/2014 - 10:42)

Vi riporto un comunicato stampa del Comune di Firenze relativo alla firma dell’accordo tecnico, avvenuta il 26 novembre scorso, da parte di Comune di Firenze, Demanio e ministero della Difesa, per stabilire il nuovo utilizzo di sette caserme che rientrano nell’accordo per la razionalizzazione e valorizzazione di alcuni immobili militari presenti nel territorio comunale.

Caserme, accordo con Demanio e ministero della Difesa sulle destinazioni urbanistiche di sette immobili militari

Ieri la firma a Palazzo Vecchio. Il sindaco Nardella: “Rispetteremo i tempi per l’attuazione del piano di valorizzazione”

Residenziale a Torre Agli, funzioni statali e residenza alla Perotti e mix di destinazioni inclusa quella ricettiva alla caserma San Gallo da definire attraverso un concorso di idee. Sono solo alcune delle destinazioni urbanistiche contenute nell’accordo tecnico firmato ieri da Comune di Firenze, Demanio e ministero della Difesa per stabilire il nuovo utilizzo di sette caserme che rientrano nell’accordo per la razionalizzazione e valorizzazione di alcuni immobili militari presenti nel territorio comunale.

“La firma è arrivata a pochi mesi dal protocollo di intesa dell’aprile scorso – ha detto il sindaco Dario Nardella - e consentirà di completare l’operazione nei tempi previsti arrivando a maggio con il programma attuativo adottato. È un passo importante che ci porterà a sfruttare al massimo questi spazi e a restituirli ai fiorentini garantendo un insieme di servizi e funzioni e colmando quelli che oggi sono dei veri e propri buchi neri nella città”.

“Si è concluso in soli sei mesi – ha concordato il direttore della Direzione regionale Toscana e Umbria dell’Agenzia del Demanio Stefano Lombardi - un primo importante step del processo di valorizzazione e razionalizzazione di beni militari strategici, frutto del lavoro portato avanti insieme al Comune di Firenze e al Ministero della Difesa. È una firma significativa che consentirà di restituire ai fiorentini immobili rifunzionalizzati, favorendo così lo sviluppo e la rigenerazione urbana del territorio”.

“Il risultato conseguito oggi è la dimostrazione tangibile di come, facendo squadra, anche in Italia, Amministrazioni diverse possano operare in piena sinergia con l’obiettivo di conseguire in tempi contenuti risultati di fondamentale importanza ormai improcrastinabili – ha commentato il generale Antonio Caporotundo direttore della Task Force per la dismissione degli immobili. Un’iniziativa questa voluta dal ministro della Difesa Pinotti proprio allo scopo di velocizzare le attività di valorizzazione e dismissione degli immobili militari”.

Queste nel dettaglio le destinazioni urbanistiche degli immobili:

  • Caserme Perotti ed Ex Florentia: servizi pubblici da destinare a operazioni di razionalizzazione e riduzione della spesa delle pubbliche amministrazioni (sulla Perotti una parte di residenziale in corso di verifica);
  • Comprensorio San Gallo: mix funzionale da definire attraverso un concorso di idee, ad eccezione di alcune unità abitative su via Sant’Anna da destinare a residenziale. Il mix funzionale potrà prevedere la destinazione a uso ricettivo per una superficie massima di 4.500 mq;
  • Caserme Ferrucci, Cavalli e Redi: funzioni direzionali, comprendono moltissime destinazioni che spaziano dai servizi alla persona e alla residenza (studi professionali, agenzie varie, servizi bancari, assicurativi) alle agenzie di spettacolo e animazione, ai centri ricreativi e sportivi, ai servizi socio-sanitari, ambulatori medici e attività formative ed educative, come sedi di università private, scuole private paritarie, scuole materne private, centri di formazione professionale, incubatori di impresa;
  • Comprensorio Torre Agli: residenziale.

Il verbale tecnico siglato ieri è il risultato del lavoro svolto dal Tavolo operativo, costituito da rappresentanti dell’Agenzia del Demanio, del ministero della Difesa e del Comune a seguito della sigla del Protocollo d’intesa dello scorso 17 aprile 2014, con il quale si avviava la valorizzazione e razionalizzazione dei beni militari del capoluogo fiorentino.

Il Tavolo operativo, dopo una fase di studio e analisi delle caratteristiche storiche-edilizie e urbanistiche dei beni ha definito il miglior percorso di valorizzazione e utilizzo per ciascun immobile, fino ad oggi destinato a funzioni militari e pertanto non utilizzabile per altri scopi, individuando un mix di funzioni pubbliche e private, in linea con quanto previsto dal Comune e nel rispetto dei vincoli storico-artistici.

Rispettando l’accordo, il Comune di Firenze acquisirà la caserma “Gonzaga – Lupi di Toscana” in via di Scandicci, che sarà ceduta a titolo gratuito al Comune per essere destinata prevalentemente ad un programma di social housing.

Fonte:   

Claudia Leone

Claudia Leone26/11/2014 - 14:30

Volevo segnalare a tutti un interessante articolo di Susanna Screpanti sul tema della dismissione e valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico, in particolare su come essa sia funzionale alla riduzione del debito pubblico, oltre che alla razionalizzazione e al contenimento della spesa pubblica.

L’Autrice passa in rassegna i principali strumenti di programmazione, pianificazione strategica e governance: il piano delle alienazioni e valorizzazioni di immobili pubblici non più strumentali all’esercizio di funzioni istituzionali di regioni ed enti locali, i programmi unitari di valorizzazione del territorio (PUVaT) per il riutilizzo funzionale e la rigenerazione di immobili pubblici, le concessioni di valorizzazione e le procedure urbanistiche, il cambio di destinazione d’uso e l’approvazione delle varianti, a cui è strettamente legata la redditività di un immobile pubblico.

Si sofferma poi sul sistema dei fondi d’investimento, facendo riferimento anche a quelli locali, che sono gestiti da Sgr private. E’ così che il ruolo dei soggetti privati diventa fondamentale nel processo di valorizzazione e dismissione del patrimonio immobiliare degli enti locali. Il partenariato pubblico-privato è stato, tra l’altro, rafforzato con il decreto sulla spending review, in base al quale i soggetti privati, selezionati con procedura a evidenza pubblica, possono presentare specifiche proposte di valorizzazione.

Seguono infine alcune considerazioni conclusive.

Il link all’articolo:

Roberto Formato

Roberto Formato27/11/2014 - 08:17 (aggiornato 27/11/2014 - 08:17)

Grazie Claudia per l'articolo molto interessante. Mi pare che ne emerga lo scetticismo rispetto alla possibilità di realizzare, in tempi brevi, una azione sufficientemente incisiva, per una pluralità di ragioni. Tra quelle accennate nell'articolo, direi che si è accentuata parecchio la problematicha relativa al contesto dei fondi d'investimento immobiliare che, come dicevo in un altro commento, vede i piccoli investitori "scottati" dalla pessima performance di parecchi dei fondi chiusi immessi sul mercato intorno al 2006-2007 e anche negli anni precedenti. Si tratta difatti di strumenti assai illiquidi, le cui quote vengono vendute sul mercato a sconti anche oltre il 50% rispetto ai valori "di libro" stimati dai c.d. "esperti indipendenti".

Apro una parentesi su questo tema, perchè la norma prevede che le Società di Gestione del Risparmio (SGR) non vengano remunerate in base ai valori di mercato ma sulla stima dei valori "presunti" (NAV - Net Asset Value) effettuata da tali esperti indipendenti. Questo induce molti osservatori ad osservare, forse non del tutto a torto, che tali valori possano essere "gonfiati".

Proprio quest'anno è successo che uno dei fondi più contestati (Olinda di Prelios), dopo essere stato archiviato a bilancio del 31.12.2013 con un valore di NAV pari a circa 330 euro per quota (e comunque in perdita) sia stato improvvisamente venduto sei mesi dopo al gruppo francese AXA ad una valore pro-quota di circa 130 euro, con la prospettiva di liquidare i sottoscrittori originari delle quote, entro il termine previsto (31 dicembre 2014), con perdire secche superiori al 60%.

La vicenda ha gettato sconcerto nel settore, tant'è che si sta cercando di attivare una azione giudiziaria collettiva per il tramite di Confconsumatori (). Incerto l'esito, di certo non sembra che questi strumenti abbiano il vento in poppa....

 

 

Francesco Farina

Francesco Farina25/11/2014 - 14:43

Ciao Roberto

L’argomento sarebbe talmente importante che lo dovrebbero affrontare i protagonisti a diverso titolo della Governance pubblica italiana.

Quella che Alberto Monda richiama, la banca dati degli immobili pubblici, altro non è che l’evoluzione dell’inventariazione dei beni pubblici, iniziata con i “real decreti” e di fatto ad oggi mai conclusa.

Capita purtroppo spesso di rendersi conto che non vi sia piena cognizione di quello che effettivamente si possiede, delle sue condizioni, e delle sue potenzialità, per quanto negli ultimi anni, anche per l’avanzamento del federalismo demaniale, e per l’impegno della stessa agenzia del demanio con diversi progetti, la cultura della valorizzazione si sta diffondendo.

I dati da te pubblicati evidenziano uno dei problemi che rendono complicata la gestione strategica del patrimonio immobiliare pubblico: è proprio la dispersione dello stesso, in mano per un 80% circa ai tanti Enti Territoriali, che ne riduce la possibilità di farne una leva strategica operativa all’interno di operazioni più ampie che porterebbero ad economie di scala e ad altri vantaggi economici.

Uno studio dell’Agenzia del demanio nel 2009 collocava infatti circa 35 miliardi di patrimonio immobiliare ai Grandi comuni e 197 miliardi ai piccoli/medi, chiaramente ognuno con le proprie esigenze e progetti.

Certamente problematiche ed esose le cartolarizzazioni degli immobili degli Enti di previdenza.

Il Patrimonio Immobiliare è un elemento fondamentale ai fini della gestione economico – finanziaria e manifesta importanti ricadute sull’intera attività di un ente, poiché:

  • la qualità dei servizi erogati dagli enti locali è profondamente connessa alla qualità dello stato di conservazione degli immobili e alla loro razionale organizzazione;
  • la piena valorizzazione del patrimonio può concorrere a finanziare politiche di investimento, senza l’obbligo di ricorso all’indebitamento bancario, o come leva per diminuirne il costo;
  • l’utilizzo e la valorizzazione del patrimonio di proprietà può favorire l’attivazione di interventi di trasformazione urbana, la realizzazione di nuove opere, l’implementazione di politiche di sviluppo del territorio;
  • un’efficiente gestione del patrimonio di proprietà permette un incremento delle entrate correnti e la riduzione complessiva della spesa.

La gestione strategica del patrimonio immobiliare deve partire da due presupposti:

  • conservazione e valorizzazione dell’esistente;
  • realizzazione di nuove opere.

L’attuale crisi economica che colpisce e concatena settore pubblico e settore privato sta limitando molto il secondo presupposto, offrendo pertanto la possibilità di concentrarsi sul primo.

A grandi linee una analisi strategica deve ricomprendere:

  • due diligence e audit immobiliare (con ricognizioni, regolarizzazioni e creazione banche dati);
  • analisi e segmentazione del patrimonio immobiliare (con definizione di progetti ed individuazione di strumenti di valorizzazione);
  • individuazione di soluzioni e applicazione strumenti.

Tra le iniziative possibili da porre in essere, in parte da te già rilevate con fonte IFEL, per ottimizzare il rendimento del proprio patrimonio, istituzionale e non, si segnala:

Al fine di valorizzare il patrimonio posseduto:

  • la messa a reddito (sottoscrizione di nuovi contratti locativi, regolarizzazione delle occupazioni sine titulo, adeguamento dei contratti locativi in essere, ecc.);
  • l’incremento del reddito (e.g. rinnovo dei contratti a scadenza a canoni di mercato);
  • il mutamento di destinazione d’uso;
  • il rilascio di concessioni temporanee del patrimonio indisponibile e/o demaniale;
  • la riqualificazione energetica degli edifici;
  • la costituzione di diritti reali su propri beni;
  • l’utilizzo dei diritti edificatori con funzione premiale;
  • investimenti sui cespiti (interventi sulla manutenzione ordinaria e/o straordinaria e ristrutturazione dei cespiti per migliorarne le condizioni di utilizzo, incrementarne il valore e favorirne la cedibilità a condizioni ottimali);
  • il rilascio di concessioni temporanee del patrimonio indisponibile e/o -  la riqualificazione urbana e territoriale;
  • la destinazione delle aree alla realizzazione di impianti di produzione di energia da fonti rinnovabili.

Al fine della riduzione del costo di mantenimento e di esercizio del proprio patrimonio, istituzionale e non:

  • riorganizzazione delle attuali modalità di manutenzione del patrimonio (per esempio ponendo in essere interventi di global service), rinegoziando i contratti di fornitura, etc.;
  • riqualificazione delle aree e/o singoli cespiti: anche ricorrendo a strumenti idonei a coinvolgere anche capitali privati (società di trasformazione urbana e interventi in project finance). Occorre dunque verificare l’esistenza di condizioni di fattibilità economico - finanziaria per attivare le possibili azioni (concesse dalla normativa e dal mercato) utili a coniugare finalità pubbliche e private verso progetti di riqualificazione e sviluppo urbano;
  • attuazione di interventi di dismissione del patrimonio non strumentale: da realizzarsi possibilmente a seguito di processi di valorizzazione del patrimonio stesso, utilizzando gli strumenti e le modalità messe a disposizione dall’innovazione legislativa.

La sola attenzione alla conservazione del patrimonio esistente, con interventi di manutenzione regolari, ed evitando abbandoni ed occupazioni, sarebbe un’ottima leva di revisione della spesa.

Se saputo sfruttare, il federalismo demaniale potrebbe essere un ulteriore strumento per creare opportunità di valorizzazione, seppur, per indisponibilità di risorse pubbliche da dedicare agli investimenti, quasi sempre vincolato alla compartecipazione di un partner privato. Sdoganato il 26 giugno 2010 con l’entrata in vigore del primo decreto attuativo, si è però di fatto applicato solo a seguito del c.d. “decreto del fare”.

Ricordo in proposito che con i decreti attuativi del Presidente del Consiglio dei Ministri venivano individuati i beni statali che possono essere attribuiti a titolo non oneroso a Comuni, Province, Città metropolitane e Regioni, i quali sono tenuti a garantirne la massima valorizzazione funzionale.

  • I beni sono stati individuati secondo criteri di territorialità, sussidiarietà, adeguatezza, semplificazione, capacità finanziaria, correlazione con competenze e funzioni, nonché valorizzazione ambientale.
  • Gli enti locali in stato di dissesto finanziario non possono alienare i beni ad essi attribuiti, ma possono utilizzarli solo per finalità di carattere istituzionale.
  • L’ente territoriale, a seguito del trasferimento, dispone del bene nell’interesse della collettività ed è tenuto a favorire la massima valorizzazione funzionale del bene attribuito, a vantaggio diretto o indiretto della medesima collettività territoriale rappresentata, anche tramite divulgazione sul proprio sito internet istituzionale.
  • In caso di vendita il 25 % del ricavato va ad un fondo per l’abbattimento del debito pubblico.

Per chiudere, la gestione immobiliare deve essere affrontata con la visione tipica del “pater familias”, ovvero compro e metto a reddito quando avanzo di liquidità, e vendo quando ho un’occasione vantaggiosa o perché necessito di liquidità per realizzare altre operazioni.

La vendita nel settore pubblico è purtroppo quasi sempre a perdere, con costi diretti ed “indiretti” elevatissimi, e, nell’attuale contesto economico, le dismissioni immobiliari, salvo appetibile cubatura residenziale, non hanno certo prospettive ottimali, con la liquidità del settore privato sostanzialmente ferma, o alla ricerca di buoni affari, che farebbero venire meno la convenienza dell’Ente a vendere.

La giusta strategia dovrebbe comprendere un mix di azioni di messa a reddito e di cessioni ove vi sia convenienza a farlo, manutenzioni ordinarie che conservino lo stato di integrità e inserimento in operazioni di scambio attraverso leasing o finanza di progetto, fondi immobiliari o spin off.

Roberto Formato

Roberto Formato24/11/2014 - 20:09

Grazie Francesco per la ricca disamina.

Condivido l'approccio strategico alla gestione del patrimonio ed anche l'enfasi sulla valorizzazione anzichè la mera dismissione che ancorchè difficile si rivela spesso poco conveniente.

In una prossima discussione mi riprometto di introdurre anche il tema del partenariato pubblico-privato, da te accennato (società di trasformazione urbana, project financing, etc.), perchè sicuramente ha molto a che fare con una gestione innovativa.

Roberto Formato

Roberto Formato24/11/2014 - 20:03 (aggiornato 24/11/2014 - 20:03)

Mi collego ai diversi contributi formulati da Claudia e ai numerosi esempi citati per condividere il fatto che la vendita del patrimonio pubblico può essere considerata una extrema ratio alla luce di numerose valutazioni. Nonostante che la vendita del patrimonio pubblico costituisca difatti un leit motiv delle discussioni sulla spending review, diverse considerazioni suggeriscono un po’ di prudenza. Tali considerazioni sono legate a:

  • L’entità reale del patrimonio disponibile per la dismissione
  • Il successo delle esperienze passate
  • Le difficoltà del mercato immobiliare

Con riferimento al primo aspetto (l’entità reale del patrimonio disponibile per la dismissione), va segnalato che la Cassa Depositi e Prestiti, intervenendo il 5 giugno 2012 al dibattito organizzato dal CNEL “Lo stock del debito pubblico si può abbattere con misure straordinarie?” dichiarò che circa l’85-90% degli immobili della P.A. è utilizzato direttamente, ovvero dato in utilizzo ad altre amministrazioni o ad enti non-profit, con la parte libera che ammonterebbe dunque a circa il 10-15%. Questo induce a stimare il valore degli immobili realmente disponibili a circa 40-50 miliardi di euro.

Per quanto riguarda il secondo punto (le esperienze precedenti), il quadro non è del tutto rassicurante. Le esperienze passate, pur attuate in condizioni economiche più favorevoli, confermano rivelano difatti le difficoltà a realizzare significative dismissioni del patrimonio pubblico. A partire dal 1999 furono infatti avviate cessioni di attivi pubblici mediante la tecnica della cartolarizzazione o l’utilizzo di fondi immobiliari chiusi. Tra il 2001 e il 2003, tramite le operazioni SCIP1 e SCIP2, furono così ceduti dagli enti previdenziali (Enpals, Inail, Inps, Inpdap, Ipost e Ipsema) e dallo Stato circa 90mila immobili, con l’emissione di circa 11 miliardi di titoli.

Il risultato dell’iniziativa fu tuttavia deludente sia sotto il profilo delle dimensioni che dell’impatto generato per la riduzione del debito pubblico. Rimasero difatti invenduti circa 13 mila immobili, soprattutto dopo l’operazione SCIP2, che rientrarono nella disponibilità delle amministrazioni di provenienza, in particolare gli enti previdenziali. Questi dovettero versare circa 1,7 miliardi di euro per rientrarvi in possesso e rimborsare i possessori dei titoli emessi nel corso del tempo da SCIP, la Società per la Cartolarizzazione degli Immobili Pubblici.

Questo ci conduce alla terza considerazione, quella legata alle enormi difficoltà che incontra oggi il mercato immobiliare. In effetti, per risultare attraenti, gli immobili dovrebbero garantire ritorni attrattivi agli investitori istituzionali. L’attuale calo della domanda e la crescita dell’offerta contribuiscono tuttavia a dipingere un quadro tutt’altro che confortante. Basta ricordare che:

  • dal lato della domanda nel 2012 si registrò un assestamento delle compravendite intorno a 448mila unità, una cifra quasi dimezzata rispetto al picco raggiunto nel 2007 (quando furono 877mila), con un ritorno ai valori del 1985. Nello stesso anno il valore delle transazioni in immobili commerciali e del terziario era sceso a circa 2 miliardi di euro, oltre quattro volte in meno il valore del 2007;
  • sul versante dell’offerta, si avvicina invece il rimborso di molti fondi immobiliari chiusi. Alla fine del 2010 operavano ben 296 fondi, di cui 191 riservati, 78 speculativi e 27 destinati al pubblico, per un attivo complessivo di 45 miliardi di euro, pari a un patrimonio (al netto delle passività) di circa 28 miliardi di euro.

L’impatto della liquidazione dei fondi immobiliari è spesso sottovalutato. Già adesso, le dismissioni di tali fondi, che scontano sul mercato valori anche superiori al 40-50%, si presenta assai problematica, tanto che il decreto Competitività (Dl 91/2014), convertito dalla legge 116/2014, ne ha previsto per legge la proroga straordinaria, con una durata massima biennale per i fondi immobiliari c.d. retail (da esercitarsi entro il 31 dicembre 2014), la quale è estensibile, per i fondi in scadenza entro il 31 dicembre 2015, sino al 31 dicembre 2017. Il timore concreto, per gli investitori, è che il mercato non sia in grado di assorbire tale offerta e si sia costretti a svenderli attraverso operazioni fortemente scontate, determinando pesanti perdite ai sottoscrittori.

Un timore che rischia di accrescersi nel caso di riversamento sul mercato di una grande massa immobiliare quale quella proveniente dal settore pubblico, con il duplice negativo effetto di:

  • ridurre il valore di rimborso dei fondi immobiliari chiusi sottoscritti anche e soprattutto da piccoli risparmiatori;
  • ridurre le entrate previste per lo Stato (ora stimate a prezzi che il mercato potrebbe non riconoscere);

ed il solo risultato di offrire ghiotte opportunità ai fondi operanti sul mercato internazionale....

Claudia Leone

Claudia Leone23/11/2014 - 17:44 (aggiornato 23/11/2014 - 17:44)

Ciao a tutti, mi inserisco in questa discussione per fornire un quadro delle amministrazioni già segnalate sull'Osservatorio proprio con riferimento al tema della dismissione e valorizzazione del patrimonio pubblico.

Molti sono stati gli enti che hanno pensato alla alienazione del patrimonio, come i Comuni di Roma, Sorrento, Sesto San Giovanni, Civitanova, Fisciano, Parma, Carbonia, Torino, Monza, Foligno, Arezzo, Ferrara, Mussomeli, Briona, Venezia, Provincia di Chieti, Regione Campania.

Altri enti si sono mossi per certi versi diversamente. E’ il caso dei seguenti:

  • Il Comune e la Provincia di Trento, invece, con l’obiettivo di valorizzare e dunque portare al migliore utilizzo del patrimonio comunale e provinciale, anche venendo incontro alle esigenze della comunità, hanno deciso di scambiarsi alcuni immobili. La permuta si inserisce nel piano di valorizzazione del patrimonio pubblico e riguarda in totale cinque immobili, due ceduti dal Comune e tre ceduti dalla Provincia, per un valore complessivo di poco superiore a 4milioni e 750mila euro. L’operazione di valorizzazione del patrimonio comunale porterà a regime ad un risparmio di circa 2 milioni di euro annui di locazioni passive, risorse che potranno essere destinate per l'erogazione di servizi.
  • Anche l'amministrazione comunale di Ceprano aveva annunciato che il percorso di spending review avviato dall’ente, soprattutto in materia di acquisti, non si sarebbe fermato a questi ma si sarebbe proceduto anche con la valorizzazione del patrimonio comunale.
  • Il Comune di Bagno a Ripoli, al fine di ristrutturare la sua organizzazione, ha deciso di riportare all’interno del palazzo comunale il maggior numero possibile di uffici per consentire nuovi utilizzi delle sedi comunali dislocate sul territorio o per eliminare affitti a carico del comune (previsti nel 2015 per circa 40.000 euro annui).
  • La Provincia di Chieti, spostando 8 classi di un liceo scientifico in un edificio di proprietà della Provincia, ha eliminato i canoni di locazione; sempre la Provincia, in una segnalazione recente di Donatella, rappresenta poi un ottimo esempio di razionalizzazione del patrimonio immobiliare pubblico con il suo piano di razionalizzazione delle sedi delle amministrazioni statali ().
  • Recente è anche la segnalazione fatta da Rita, invece, sul Piano delle Alienazioni e delle Valorizzazioni degli immobili del Comune di Venezia 2014-2016 ().  
  • Il Comune di Priverno, infine, con l’obiettivo di abbattere le spese di affitto per immobili, nonostante ci fossero diversi locali di proprietà vuoti e sfitti, ha deliberato il trasferimento di alcuni servizi e uffici comunali da locali in affitto in locali di proprietà dell’Ente, andandoli anche a valorizzare, come nel caso dell’ex Palazzo del Vescovado di Santa Chiara. Questa azione di riorganizzazione degli uffici e alla razionalizzazione degli spazi negli immobili di proprietà comunale garantiranno un risparmio annuo di oltre 60mila euro annui.
Claudia Leone

Claudia Leone23/11/2014 - 15:41

Lo scorso venerdì a Legnano si è tenuto nel complesso Tecnocity un convegno intitolato "Gli immobili degli enti locali: solo spending review o infrastrutture per il territorio?".

Il convegno è nato dalla volontà dell'amministrazione locale di porre, tra i temi al centro del dibattito pubblico, anche quello riguardante gli immobili comunali, riflettendo sul loro possibile uso al servizio della collettività e non solo per trarne profitto. L’appello del sindaco di Legnano Alberto Centinaio è stato infatti quello di cambiare registro nelle politiche di gestione e valorizzazione degli immobili comunali.

Sempre il sindaco: “L'amministrazione si è posta l'interrogativo di come gestire al meglio il patrimonio della città e la risposta è stata Euroimmobiliare… ad esempio, grazie a questa collaborazione, abbiamo potuto salvare la Camera di Commercio, unico presidio decentrato dopo la chiusura di quello di Assago, e lo Spazio Regione”.

Tra gli altri immobili svuotati in città da valorizzare, primo fra tutti è l'Ex Tribunale di via Girardelli, patrimonio della città, insieme all'Ex Casa Accorsi di via Colombes o l'Ex Palazzina dei Vigili di via Milano: aree pubbliche oggi inutilizzate, ma che saranno in futuro sempre più concepite come un “contenitore” di opportunità per i potenziali investitori, soprattutto vista l'imminente arrivo a Milano di Expo, a maggio 2015. Immobili, quindi, davvero intesi come infrastrutture per lo sviluppo del territorio e non più solamente come strumenti per rimpinguare le casse comunali.

Il convegno ha voluto consegnare alla città un importante messaggio ben tradotto dal Presidente di Euroimmobiliare Mirko Di Matteo: «Gli immobili pubblici non sono solo un costo -  ha asserito Di Matteo - ma rappresentano un patrimonio immenso costruito con la fiscalità ed i sacrifici dei contribuenti italiani. È una ricchezza che appartiene alle comunità e merita profondo rispetto ed attenzione da parte di chi la gestisce non solo per fare cassa ma anche e, soprattutto, per garantire opportunità di sviluppo economico, sociale, culturale ai territori che li ospitano».

Oltre al Presidente di Euroimmobiliare Mirko Di Matteo sono intervenuti anche il Consigliere Regionale PD Alessandro Alfieri, l’Assessore al Bilancio e Patrimonio del Comune di Milano Francesca Balzani e il Direttore dell’Agenzia del Demanio Lombardia Luca Terzaghi.

Roberto Formato

Roberto Formato21/11/2014 - 16:54

Un saluto a tutti, Lucia-Alberto-Rita!

Mi collego ai vostri interessanti contributi per segnalare i seguenti aspetti:

1. In effetti, come indicato da Lucia il decreto "Sblocca Italia" contiene importanti semplificazioni finalizzate alla valorizzazione del patrimonio immobiliare. In particoare, mi sembra fondamentale la semplificazione dellee procedure per il cambio di destinazione, poichè quando si fa riferimento al valore del patrimonio immobiliare si sottovaluta il fatto che si tratta di immobili spesso destinati ad attività diverse da quelle che potrebbero conferire loro valore. Finchè non si cambia la destinazione, questo resta un valore puramente "virtuale". Interessante anche il riferimento ai fondi immobiliari. Mi riprometto di tornare sul tema, poichè oggi questi strumenti vivono una serie di criticità sulle quali è bene porre attenzione.

2. Il manuale per la cessione delle aree PeeP e PiP mi sembra che vada nella direzione di fornire agli enti locali utili strumenti operativi, dei "toolbox" ricchi anche di schemi esemplificativi che possono agevolare molto il compito degli uffici comunali. Naturalmente è fondamentale la massima diffusione di questi strumenti.

3. Con riferimento alla banca dati si tratta proprio dello strumento che anche l'IFEL suggerisce di adottare. La banca dati dovrebbe contenere tutti i dati relativi a ciascun cespite posseduto dal Comune, segmentati e analizzati al fine di attuare una gestione strategica del "portafoglio" di immobili, ciascuno destinato al tipo di valorizzazione più idonea, tra cui determinante è sicuramente l'attrazione di investimenti che suggerisce Alberto. Anche in questo caso mi riprometto comunque di tornare più estensivamente sull'argomento.

Grazie ancora per i contributi!

Alberto Monda

Alberto Monda21/11/2014 - 15:00 (aggiornato 21/11/2014 - 14:59)

Ciao, in riferimento all’osservazione di Lucia, credo che chiunque sia l’attore istituzionale deputato a svolgere la regia di queste operazioni di dismissione immobiliare, la prima cosa da fare sia realizzare per ciascun ente di una banca dati degli immobili oggetto di valorizzazione, valutati e classificati anche rispetto a eventuali caratteristiche architettoniche, storico-artistiche e paesaggistiche, a beneficio della filiera e dei potenziali investitori. A questa azione dovrebbe fare seguito anche un’intensa attività di promozione e di marketing territoriale, che riguardi tutte le iniziative utili all’attrazione degli investimenti nel settore.

 

Rita Pastore

Rita Pastore22/11/2014 - 12:17

Mi inserisco all’interno di questo interessante scambio di idee per sottolineare la necessità di attribuire un ruolo di sostegno nello sviluppo dei progetti di trasformazione e valorizzazione immobiliare ad alcuni soggetti istituzionali. In questo contesto sarebbe utile anche adottare delle best practice e gli standard condivisi a livello nazionale, quali ad esempio Linee guida strutturate.

A questo proposito suggerisco la lettura di un volume molto interessante realizzato dal gruppo di lavoro di DAEDALA s.r.l. nell’ambito della Linea di attività 2. Diffusione di best practice di spending review del nostro Progetto “Interventi a Supporto dell’Attuazione delle Riforme della PA”.

La pubblicazione “Cessione in proprietà delle Aree Peep /Pip concesse in diritto di superficie e in diritto di proprietà vincolata e rimozione dei vincoli gravanti su tali aree”, incentrata sul tema della valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico, intende fornire a operatori e responsabili degli uffici tecnici, conoscenze e strumenti utili al miglioramento della governance dei servizi stessi.

Il manuale individua e analizza gli strumenti più idonei offerti dalla normativa vigente per sviluppare azioni di accompagnamento agli enti locali, in materia di trasformazione delle aree PeeP e PiP concesse dai Comuni in diritto di superficie o in proprietà vincolata. Viene definita, inoltre, una metodologia operativa di intervento che sintetizza i principali passaggi normativi e tecnici che i funzionari pubblici possono applicare in autonomia, nel momento in cui un’Amministrazione decide di attivare strategie di valorizzazione del proprio patrimonio immobiliare.

La pubblicazione si può scaricare al seguente link:

 

Lucia Ciambrino

Lucia Ciambrino21/11/2014 - 13:19

Ciao Roberto, il tema della valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico che hai affrontato nell’articolo mi sembra strategico per le PP.AA., vista l’attuale dotazione di beni. Azioni strutturali devono essere attuate sia dall’Agenzia del Demanio sia dagli enti territoriali.
Volevo sottolineare che il decreto Sblocca Italia (art. 26 del Dl 133/2014 convertito in Legge 11.11.2014 n° 164 ) ha rafforzato possibilità di valorizzazione del patrimonio pubblico mediante:

- la semplificazione delle procedure volte a consentire progetti di recupero e cambi di destinazione agli immobili da parte dei Comuni per  individuare in via preliminare i contenuti dell’accordo di programma;
- l’attribuzione di un ruolo chiave Demanio e al ministero della Difesa;
- la rimodulazione degli sgravi fiscali per le Siiq, che uniforma la normativa fiscale a quella dei fondi immobiliari;
- la semplificazione dell’iter per il cambio di destinazione d'uso.

Ritengo che si dovrebbe spingere ulteriormente, potenziando il ruolo del Demanio, che dovrebbe operare come un’Agenzia nazionale per l’assistenza tecnica degli enti territoriali e fornire supporto per la gestione degli interventi dagli studi di fattibilità, alla valutazione, all’affiancamento nella realizzazione dell’iter di vendita/dismissione).